Todo mundo quer preços mais baixos, mas um colapso do mercado imobiliário seria terrível

Estou na casa dos 20 anos e cresci em Dublin, na Irlanda. E caramba, é difícil comprar uma casa.

A habitação é verdadeiramente um dos pilares da sociedade. A casa de alguém é parte integrante de sua vida, para afirmar o óbvio. Sintonize-se em qualquer debate eleitoral, qualquer discurso público, compareça a qualquer jantar – o tema da habitação certamente surgirá.

Nas grandes cidades, a história é familiar. Muita demanda, pouca oferta e preços altíssimos. Olhando especificamente para o Reino Unido, o gráfico abaixo resume bem – o preço do imóvel em relação à renda disparou, tornando cada vez mais inacessível comprar uma casa.

Agora fala-se de preços de habitação recuando, com todos os tipos de previsões em torno dos declínios potenciais que poderíamos ver. Embora eu tenha escrito sobre por que não acredito que a maioria das previsões do dia do juízo final sejam precisas (principalmente neste artigo em novembro passado), não há dúvida de que o mercado suavizou desde os dias do vertiginoso mercado pandêmico em alta, quando os preços dispararam a uma velocidade sem precedentes.

Mas a questão é: o que acontece se os preços das casas caírem?

É tentador concluir que isso seria uma coisa boa, especialmente ao olhar para o gráfico acima sobre o aumento da acessibilidade. E com certeza, dada a minha idade e desejo de comprar uma casa em breve (uma criança pode sonhar, certo?), Seria bom viver em um mundo onde o preço médio da casa não estivesse em uma estratosfera diferente da minha renda. Mas a questão é um pouco mais sutil.

Proprietários não diversificam

O que torna a habitação tão intrigante é que, em certo aspecto, comprar uma casa viola a regra fundamental do investimento: diversificação e gerenciamento de portfólio, coisas sobre as quais já escrevi bastante.

Ele viola essas regras porque as casas são bens tão caros que muitas vezes representam a maior parte da riqueza de uma pessoa. Na verdade, esse tem sido o manual das gerações mais velhas para acumular riqueza: trabalhe quando jovem, compre sua casa, continue trabalhando para pagar a hipoteca. E então sente-se naquela casa e observe-a apreciar. A sua casa é a sua pensão.

Não é por acaso que estamos vendo o surgimento de políticas populistas, projetos iconoclastas como criptomoedas e um sentimento geral de divisão e infelicidade. Os millennials e a geração Z estão percebendo que, pela primeira vez em muitas gerações, não serão mais ricos do que seus pais. É uma espécie de guerra geracional.

E muito disso se resume à habitação.

Claro, há uma maneira de os millennials ficarem ricos: herança. Isso torna as coisas ainda piores porque a desigualdade na sociedade continua crescendo rapidamente (algo que o COVID exacerbou). Afinal, a decisão mais importante que tomamos é decidir em que família nascemos. Faça a escolha certa, e esses preços de imóveis ficarão bem no final…

Como o excelente economista (irlandês!) David McWilliams disse em um podcast recente, isso cria uma hereditariedade.

A queda dos preços das casas puxa a economia para baixo

Mas, apesar de tudo isso me deixar vermelho de raiva e ainda torcer incessantemente por um terrível colapso imobiliário, isso seria perder o quadro geral.

Quando os preços das casas despencam rapidamente, ocorre um efeito negativo da riqueza. Isso se deve ao que discutimos anteriormente – a casa de uma pessoa é seu principal patrimônio e, portanto, sua principal fonte de riqueza. Portanto, uma riqueza significativamente menor leva ao esgotamento do consumo, tudo levando à palavra mais suja da economia: recessão.

Caia rápido o suficiente e você pode até encontrar patrimônio negativo. É quando o valor de uma casa se torna menor do que o consumidor deve na hipoteca. Como irlandês, sei bem o que isso significa – vimos 31% das hipotecas em patrimônio líquido negativo até o final de 2010.

Isso prejudica a economia, simplesmente. Obviamente, 2008 foi um exemplo extremo, com os bancos falindo à medida que as inadimplências fluíam para a esquerda, para a direita e para o centro das hipotecas. Os bancos estão muito melhor capitalizados hoje em dia e em uma posição muito mais saudável em geral.

Mas a queda dos preços desencoraja a tomada de empréstimos e consumo na economia. Sufoca a atividade e não é bom para ninguém. Portanto, embora possa ser tentador sentar e implorar por um colapso imobiliário, tenha cuidado com o que deseja.

*Suspiro*. De volta ao trabalho, eu acho, há um aluguel para pagar.