Tout le monde veut des prix plus bas, mais un krach immobilier serait terrible

J’ai la vingtaine et j’ai grandi à Dublin, en Irlande. Et beurk, il est difficile d’acheter une maison.

Le logement est véritablement l’un des piliers de la société. La maison fait partie intégrante de la vie, pour parler d’évidence. Branchez-vous sur n’importe quel débat électoral, n’importe quel discours public, assistez à n’importe quel dîner – le sujet du logement est inévitable.

Dans les grandes villes, l’histoire est familière. Trop de demande, trop peu d’offre et des prix exorbitants. En ce qui concerne le Royaume-Uni en particulier, le graphique ci-dessous le résume bien – le prix de l’immobilier par rapport aux revenus a monté en flèche, ce qui rend de plus en plus inabordable l’achat d’une maison.

On parle maintenant d’un recul des prix de l’immobilier, avec toutes sortes de prédictions autour des baisses potentielles que nous pourrions voir. Bien que j’aie écrit sur les raisons pour lesquelles je ne pense pas que la plupart des prédictions apocalyptiques soient exactes (notamment dans cet article de novembre dernier), il ne fait aucun doute que le marché s’est ramolli depuis l’époque du vertigineux marché haussier pandémique, lorsque les prix ont grimpé à une vitesse sans précédent.

Mais la question est alors : que se passe-t-il si les prix de l’immobilier chutent ?

Il est tentant de conclure que ce serait une bonne chose, surtout en regardant le tableau ci-dessus sur l’augmentation de l’accessibilité. Et bien sûr, étant donné mon âge et mon désir d’acheter bientôt une maison (un enfant peut rêver, n’est-ce pas ?), ce serait bien de vivre dans un monde où le prix moyen d’une maison n’est pas dans une stratosphère différente de mon revenu. Mais la question est un peu plus nuancée.

Les propriétaires ne se diversifient pas

Ce qui rend le logement si intrigant, c’est que, à un égard, en acheter un enfreint la règle cardinale de l’investissement : la diversification et la gestion de portefeuille, des choses dont j’ai parlé en abondance.

Il enfreint ces règles car les maisons sont des actifs si chers qu’elles représentent souvent l’essentiel de la richesse. En effet, cela a été le manuel des générations plus âgées pour accumuler de la richesse : travailler quand on est jeune, acheter sa maison, continuer à travailler pour rembourser l’hypothèque. Et puis asseyez-vous sur cette maison et regardez-la prendre de la valeur. Votre maison est votre pension.

Ce n’est pas un hasard si nous assistons à la montée de politiques populistes, de projets iconoclastes comme la crypto-monnaie et à un sentiment général de division et de mécontentement. La génération Y et la génération Z réalisent que, pour la première fois depuis de nombreuses générations, ils ne seront pas plus riches que leurs parents. C’est une sorte de guerre générationnelle.

Et cela se résume en grande partie au logement.

Bien sûr, il y a un moyen pour les millennials de s’enrichir : l’héritage. Cela aggrave encore les choses car les inégalités dans la société continuent de se multiplier (ce que le COVID a exacerbé). La décision la plus importante que nous ayons jamais prise est de décider dans quelle famille nous sommes nés, après tout. Faites le bon choix là-dessus, et ces prix des logements seront corrects à la fin.

Comme l’a dit l’excellent économiste (irlandais !) David McWilliams dans un podcast récent, cela crée une héritocratie.

La chute des prix de l’immobilier pèse sur l’économie

Mais malgré tout cela me tentant de prendre ma fourche et d’applaudir sans cesse pour un méchant crash immobilier, ce serait manquer la vue d’ensemble.

Lorsque les prix de l’immobilier s’effondrent rapidement, un effet de richesse négatif s’installe. C’est à cause de ce dont nous avons discuté plus tôt – la maison d’une personne est son principal atout et donc sa principale source de richesse. Par conséquent, une richesse nettement inférieure conduit à un tarissement de la consommation, le tout conduisant au mot le plus sale de l’économie : la récession.

Tombez assez vite et vous pouvez même trouver des capitaux propres négatifs. C’est lorsque la valeur d’une maison devient inférieure à ce qu’un consommateur doit sur l’hypothèque. En tant qu’Irlandais, je sais ce que cela signifie bien – nous avons vu 31 % des prêts hypothécaires en capitaux propres négatifs à la fin de 2010. Ouch.

Cela fait chuter l’économie, tout simplement. Évidemment, 2008 a été un exemple extrême, avec les banques qui ont fait faillite alors que les défauts de paiement ont coulé à gauche, à droite et au centre sur les prêts hypothécaires. Les banques sont bien mieux capitalisées de nos jours, et dans une position globale beaucoup plus saine.

Mais la chute des prix décourage les emprunts, les prêts et la consommation dans l’économie. Cela étouffe l’activité et n’est bon pour personne. Ainsi, même s’il peut être tentant de s’asseoir et de plaider pour un crash immobilier, faites attention à ce que vous souhaitez.

*Soupir*. De retour au travail je suppose, il y a un loyer à payer.