Os preços das casas cairão com a ameaça de uma recessão? – Relatório

Alguns são investidores. Outras não. Mas todo mundo tem interesse em habitação.

Se não está comprando, está alugando, pois todos nós precisamos de um lugar para morar. É isso que torna a análise da habitação tão interessante. E no ano passado, com uma onda de incertezas inundando a economia, o mercado imobiliário parece estar em uma encruzilhada.

Alguns analistas estão pedindo correções em larga escala, com manchetes voando em torno de quedas de 10%, 15%, 20%. Escrevi este artigo em novembro passado argumentando que as previsões mais dramáticas estavam longe do alvo, falhando em ver como os cenários apocalípticos poderiam se concretizar.

Mas, à medida que a economia continua cambaleando em meio a uma crise de custo de vida, a guerra russa na Ucrânia e o aumento das taxas de juros, vamos dar uma olhada no cenário atualizado.

Por que as pessoas acham que os preços das casas vão cair?

Primeiro, a parte óbvia. As taxas de hipoteca foram à lua e, para os preços das casas, isso não é bom.

Quando o mundo emergiu do COVID, surgiu uma crise de inflação como não víamos desde os anos 70. Para neutralizar isso, o Federal Reserve agiu para aumentar agressivamente as taxas de juros. O objetivo disso é sugar a liquidez da economia, suprimir a demanda e, finalmente, controlar a inflação.

É assim que os bancos centrais combatem a inflação. O único problema é que, ao mesmo tempo, o aumento dos juros suprime o investimento e a economia como um todo. Portanto, embora a demanda precise ser puxada para reduzir a inflação, puxe-a muito e você corre o risco de uma recessão. Esta é a corda bamba que o Fed está tentando andar.

Infelizmente, a inflação subiu a tal ponto que as previsões consensuais indicam que a economia se contrai a ponto de entrar em recessão. Já vimos o Reino Unido enfrentar o caos econômico e a Europa lutar após a guerra russa na Ucrânia (e a consequente crise energética). Esses fatores levaram a previsões de que a economia se contrairá, com os preços das casas acompanhando.

As taxas de hipoteca dispararam

Claro, há algo muito mais direto que está levando a previsões de queda dos preços das casas, que são as importantes taxas de hipotecas.

Bancos centrais aumentando as taxas de juros afetam severamente os pagamentos de hipotecas. O gráfico abaixo mostra a rapidez com que as taxas de hipoteca dispararam, subindo para o ponto mais alto desde 2002 antes de cair ligeiramente, mas ainda em 6,5% em comparação com quase 2,5% no início de 2021.

Embora o Fed dos EUA tenha liderado o caminho com aumentos nas taxas de juros, as taxas de juros subiram em todo o mundo. Apesar disso, é importante olhar para o mercado como um todo. Não há tantas hipotecas com juros no mercado hoje como nos anos passados. Não apenas isso, essas taxas crescentes afetam mais as hipotecas com taxas flutuantes, e elas caíram substancialmente em todo o mundo desenvolvido, como mostra o gráfico abaixo do FT.

Isso não é 2008

No entanto, apesar disso, não há como argumentar que as taxas de hipoteca afetarão – e afetaram – a demanda. Mas qualquer extrapolação de períodos anteriores de retração ou crise é ingênua, na minha opinião.

Existem muitas manchetes chocantes alertando sobre desastres em grande escala, que sem dúvida são parcialmente alimentadas pelo trauma que muitos têm do Grande Crash Financeiro (GFC). Mas este foi um evento de cisne negro liderado pela negligência total no mercado imobiliário, desencadeado por uma surpreendente crise de hipotecas subprime.

Hoje, o ambiente é totalmente diferente. É difícil imaginar uma quebra liderada pelo subprime dessa escala, já que esses pontos fracos foram rebocados. Não apenas isso, mas desde o GFC, os bancos viram a regulamentação apertar e seus índices de reserva de capital exigidos aumentaram significativamente. Isso levou a um sistema bancário muito mais saudável e melhor capitalizado. Não esqueçamos que a crise sem precedentes de 2008 e o consequente abalo no setor imobiliário foram exacerbados maciçamente pelo caos causado pelo Lehman Brothers e todo o resto da quadrilha bancária.

Além disso, estamos partindo de um ponto mais alto. Vou reciclar um gráfico que usei em minha última análise sobre habitação, que mostra uma imagem hipotética de uma queda de 25% nos preços das casas neste trimestre nos EUA. Não soa tão ameaçador quando você diz: “a habitação pode cair para os níveis mais baixos em dois anos”, não é?

O gráfico acima seria o último caso de baixa, no entanto. Uma queda de 25% teria ramificações cataclísmicas e o cenário acima provavelmente ocorre com o mercado de ações recuando significativamente, junto com o resto da economia.

Mas eu uso o gráfico para mostrar até que ponto os preços das casas subiram em tão pouco tempo. O preço médio de venda de uma casa era de $ 322.000 em abril de 2020. Pouco mais de dois anos depois, era de $ 455.000 – um aumento de 41%. Por que comprar uma moeda meme quando você pode comprar uma casa?

Preços das casas ainda podem cair

Acredito que os dados e os padrões históricos mostram que os preços das casas simplesmente não podem cair para o nível previsto por esses cenários ultra pessimistas. Estou esperando alguma fraqueza, claro, mas especialmente nas grandes cidades, há uma enxurrada de demanda por moradias e não há oferta suficiente para atendê-la.

Acrescente-se o fato de que o clima é mais saudável hoje – tanto em termos de capitalização bancária, como também há menos dívida das famílias e o mercado de trabalho permaneceu resiliente apesar do aumento das taxas de juros – e os preços da habitação devem estar em melhor posição para resistir a uma recessão.

O Grande Crash Financeiro de 2008 viu os preços das casas caírem de 15% a 20% em algumas das nações desenvolvidas mais atingidas. Com o quão diferente é o sistema hoje, acho difícil acreditar que temos o clima para igualar aquele outono.

No entanto, não se pode ignorar que existem vários fatores que apontam não apenas para uma desaceleração da habitação, mas para uma queda – mas não nessa escala. A relação entre o preço da casa e a renda não é muito bonita, enquanto a acessibilidade é ainda menor do que em 2008.

As razões para ser pessimista são claras. A habitação já deu sinais de abrandamento, mas apenas de forma moderada. Mas este não é o mesmo clima de 2008, e é difícil imaginar uma crise imobiliária, especialmente em locais populares e grandes cidades.

Mas com a inflação ainda galopante (apesar dos dados mais otimistas do último mês), uma guerra na Europa e altas taxas de juros, ainda existem inúmeras variáveis pessimistas. A expectativa básica da maioria é que pelo menos uma leve recessão seja inevitável. De qualquer forma, há muita incerteza e um período difícil pela frente para a economia, não importa o que você faça.