È sicuro investire nel BREIT di Blackstone e nello SREIT di Starwood?

I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono asset amati dagli investitori focalizzati sui dividendi. A differenza di altre società, questi fondi sono tenuti a distribuire ogni anno la maggior parte del proprio reddito agli azionisti. Gli investitori possono anche caratterizzare le loro distribuzioni come rendimento del capitale (ROC) invece che come reddito.

SREIT e BREIT sono REIT privati

A livello globale, i REIT hanno una capitalizzazione di mercato combinata di oltre 1 trilione di dollari, la maggior parte dei quali si trova negli Stati Uniti. I più grandi di questi fondi sono aziende come Prologis, American Tower, Equinix, Welltower e Simon Property Group.

Una classe relativamente nuova di REIT è nata e ha attirato miliardi di dollari in asset. Questi REIT non sono quotati in borsa e sono gestiti da grandi società nel settore della gestione patrimoniale. Blackstone, la più grande società di private equity al mondo, gestisce il Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) che ha un patrimonio di oltre 14 miliardi di dollari.

L’altro grande fondo è Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), che ha un patrimonio di oltre 10 miliardi di dollari. È gestito da Starwood Capital Group, una società con oltre 115 miliardi di dollari di asset in gestione.

Questi fondi sono finiti sotto i riflettori per cattive ragioni. Il BREIT di Blackstone ha limitato i deflussi nel 2022 poiché molti investitori sono usciti temendo il previsto muro delle scadenze nel settore immobiliare. I suoi investitori hanno incassato circa 2,4 miliardi di dollari nel 2023 e i deflussi sono continuati, anche se a un ritmo più lento.

Grafico dell’ETF Vanguard Real Estate

SREIT sospende i prelievi

Ora l’attenzione si è spostata sullo SREIT di Starwood, che ha limitato i deflussi. In una dichiarazione, la società ha affermato di avere solo 235 milioni di dollari in contanti, il che significa che ha ancora qualche mese per supportare i prelievi.

SREIT non ha opzioni facili, quindi limitare i prelievi è la migliore alternativa. L’altra soluzione sarebbe quella di vendere asset, una scelta difficile a causa dei continui problemi nel settore immobiliare. Inoltre, la società potrebbe decidere di raccogliere fondi, un’altra strada difficile in un momento in cui i tassi di interesse sono a livelli elevati.

Le persone investono in BREIT e SREIT per ottenere un’esposizione al settore immobiliare. Ad esempio, BREIT ha investito in immobili come case multifamiliari, alloggi per studenti, impianti industriali, data center e locazione netta.

Il valore patrimoniale totale di SREIT ammonta a oltre 24,8 miliardi di dollari, mentre il suo valore patrimoniale netto è di quasi 10 miliardi di dollari. La maggior parte dei suoi investimenti riguardano, tra gli altri, appartamenti a tasso di mercato, industriali, alloggi a prezzi accessibili e prestiti immobiliari.

Secondo il suo sito web, SREIT ha prodotto rendimenti annuali dell’8% mentre BREIT ha reso circa il 10,4%. I due hanno reso l’1,5% e il 2,2% da inizio anno, cifre inferiori al tasso di inflazione statunitense.

Pertanto, ritengo che questi fondi non siano un buon investimento a causa della loro performance e della loro illiquidità. Inoltre, un semplice investimento nell’indice S&P 500 genera rendimenti più elevati ed è altamente liquido.

La loro illiquidità è dovuta al modo in cui sono strutturati. Come investitore BREIT e SREIT, l’accordo è che puoi uscire facilmente dai tuoi investimenti. Tuttavia, il settore immobiliare è uno dei settori meno liquidi a livello globale, il che rende difficile l’uscita dalle operazioni.