Die Immobilienpreise werden nicht so stark als erwartet sinken

Letzte Woche habe ich einen Artikel veröffentlicht, in dem ich den US-Wohnungsmarkt analysiert habe.

Ich schrieb, dass die Immobilienpreise angesichts steigender Hypothekenzinsen und einer schleppenden Wirtschaft (um es höflich auszudrücken) zwangsläufig fallen würden. Ich stellte jedoch die Hypothese auf, dass der Rückgang bei weitem nicht so verheerend sein würde, da die Preise wahrscheinlich nicht unter das Niveau vor der Pandemie zurückfallen würden.

Für Hausbesitzer werden die Hypothekenzahlungen zwar schmerzhaft sein, aber die Hauspreise sind während der COVID um 44 % gestiegen, wenn man den Median der Hausverkaufspreise in den USA betrachtet. Vor diesem Hintergrund würde selbst eine hypothetische Senkung der Hauspreise um 25 % im 1. Quartal 2023 die Preise nicht einmal auf das Niveau von Q2 2020 drücken.

Um es klar zu sagen: Ich prognostiziere keinen Rückgang um 25 %. Die extremsten Analystenprognosen gehen von diesem Wert aus, und zwar über einen Zeitraum von ein oder zwei Jahren, nicht von einem Quartal. Dies ist lediglich eine Demonstration, wie weit die Hauspreise gestiegen sind und wie ein Herauszoomen die Perspektive verbessern kann.

Es gibt Grund zu der Annahme, dass die Immobilienpreise weniger fallen werden

Es gibt jedoch auch viele Gründe, die extremsten Abwärtsprognosen in Zweifel zu ziehen. Die erste ist die prominenteste – Versorgung. Vor allem in vielen Großstädten übersteigt die Nachfrage das Angebot noch bei weitem. Wissen Sie, was man über Angebot und Nachfrage sagt?

Daher wird ein Nachfragerückgang den Preisanstieg mit Sicherheit verlangsamen, aber es ist schwer vorstellbar, dass es in sehr begehrten Gebieten zu einem katastrophalen Einbruch kommt, und zwar aus dem einfachen Grund, dass es zu viele Menschen für zu wenige Wohnungen gibt.

Viele verweisen auf das Jahr 2008 als Symbol dafür, wie schlimm es auf dem Immobilienmarkt zugehen kann. Dies ist jedoch kein fairer Vergleich. Erstens sind die Banken heute viel besser kapitalisiert als 2008, und auch die Mindestreserveanforderungen sind höher. Der Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken war ein extremer Fall von Wahnsinn, der den Immobilien- und Bankensektor heimsuchte. Das wird sich nicht wiederholen.

Der andere große Unterschied dieses Mal – im Vergleich zu 2008 und anderen Phasen der Verlangsamung – ist die anhaltende Widerstandsfähigkeit des Arbeitsmarktes. Die Arbeitslosigkeit wird den Tiefstand von 2008 nicht erreichen, da der IWF für das nächste Jahr einen Anstieg der Arbeitslosigkeit um 1 % prognostiziert. Während des Absturzes von 2008 wurde diese Zahl verdreifacht.

Auch die Verschuldung der Haushalte – sowohl in Europa als auch in den USA – ist heute niedriger als während des Crashs. Bei steigenden Zinsen hat dies einen entscheidenden Effekt. Höhere Zinssätze bedeuten belastendere Zahlungen; in der Tat sind diese höheren Zinsen der größte einzelne Treiber der Immobilienschwäche, da die Hypothekenzahlungen immer belastender werden.

Doch obwohl die Staatsverschuldung in den letzten Jahren völlig aus dem Ruder gelaufen ist (ein Thema, auf das ich in meiner Analyse häufig eingehe), sind die privaten Haushalte weniger verschuldet als 2008. Das bedeutet, dass Einzelpersonen durch steigende Zinsen nicht so stark unter Druck geraten, wie es sonst der Fall wäre, was wiederum dazu beiträgt, dass die Nachfrage nach Immobilien und die Preise nicht in den Keller fallen.

Die Hypothekarkreditvergabe ist heute viel stärker reguliert und konservativer als früher. Die Regierungen und Regulierungsbehörden haben nach der Krise von 2008 den Markt saniert, und diese Maßnahmen werden die Verbraucher schützen.

Wie schlimm war die Finanzkrise?

Doch trotz all dieser großen Schwächen auf dem Immobilienmarkt, die die Krise von 2008 aufgedeckt hat, sind die Preise in den meisten Industrieländern vom Höchststand bis zum Tiefpunkt nur um 13 % gefallen, wie die Financial Times letzte Woche berichtete. Deshalb bin ich zögerlich, wenn ich Berichte wie die jüngste Vorhersage des britischen Hypothekarkreditgebers Nationwide lese, dass die Preise um bis zu 30 % fallen könnten.

Der Wohnungsmarkt wird sich natürlich abschwächen. Das ist bereits der Fall. Die 30-jährige Hypothek liegt in den USA jetzt bei über 7 %, nachdem sie noch vor einem Jahr unter 3 % lag. Vor diesem Hintergrund ist es unmöglich zu behaupten, dass der Immobilienmarkt nicht in Mitleidenschaft gezogen wird.

Aber wenn Zahlen wie 20 % vorhergesagt werden, fällt es mir schwer, der Logik zu folgen. Faktoren wie das geringe Angebot in den Großstädten, der robuste Arbeitsmarkt, die straffere Kreditvergabe, die geringere Verschuldung der privaten Haushalte und die gesündere Reservesituation der Banken sprechen dafür, dass der Rückgang hier nicht das Ausmaß des Jahres 2008 erreichen wird. Und selbst damals sind einige der Zahlen, die diese Szenarien vorhersagen, nicht eingetreten.

Eine andere Sache, die wir hier noch nicht einmal besprochen haben, ist die unterschiedliche Natur von Hypotheken heute in Bezug auf reine Zinszahlungen und variable Zinsen. Auf dem Markt sind deutlich weniger zinslose Hypotheken als 2008, während variabel verzinsliche Hypotheken (d.h. diejenigen, die am stärksten von steigenden Zinsen betroffen sind) in fast allen entwickelten Ländern drastisch gefallen sind.

Schnallt euch an, Leute. Wie ich schon seit einer Weile sage, erwarte ich einen wirklich harten Winter. Aber was die Hauspreise angeht, so bin ich noch nicht in Panik. Ich rechne zwar mit einem moderaten Rückgang, aber ich sehe zu viele Anzeichen dafür, dass der Rückgang nicht annähernd das Armageddon-Szenario erreichen wird, das einige Studien vorhersagen, insbesondere in den begehrtesten Städten.