Bericht: Werden die Hauspreise angesichts einer drohenden Rezession fallen?

Manche Leute sind Investoren. Einige sind es nicht. Aber jeder hat ein Interesse am Wohnen.

Wenn man nicht kauft, mietet man, aber wir alle brauchen eine Wohnung. Das macht eine Analyse des Wohnungsmarktes so interessant. Und im letzten Jahr, als eine ganze Reihe von Unsicherheiten die Wirtschaft überschwemmten, hatte der Wohnungsmarkt das Gefühl, an einem Scheideweg zu stehen.

Einige Analysten sprechen von groß angelegten Korrekturen, wobei Prognosen von 10 %, 15 %, 20 % Rückgang die Runde machen. Im November letzten Jahres habe ich in diesem Artikel argumentiert, dass die dramatischeren Prognosen weit daneben liegen, da ich nicht erkennen konnte, wie die Untergangsszenarien eintreten könnten.

Da die Wirtschaft jedoch angesichts der Lebenshaltungskostenkrise, des russischen Krieges in der Ukraine und der steigenden Zinssätze weiterhin ins Trudeln gerät, sollten wir einen Blick auf die aktuelle Situation werfen.

Warum glauben Menschen, dass die Hauspreise fallen werden?

Zuerst der offensichtliche Teil. Die Hypothekenzinsen sind in den Himmel geschossen, und für die Hauspreise ist das nicht gut.

Als die Welt aus COVID herauskam, entstand eine Inflationskrise, wie wir sie seit den 70er Jahren nicht mehr erlebt haben. Um dem entgegenzuwirken, hat die FED die Zinsen aggressiv erhöht. Ziel ist es, Liquidität aus der Wirtschaft zu saugen, die Nachfrage zu dämpfen und letztendlich die Inflation einzudämmen.

So bekämpfen Zentralbanken die Inflation. Das einzige Problem ist, dass gleichzeitig steigende Zinsen Investitionen und die Wirtschaft insgesamt unterdrücken. Während die Nachfrage also angezogen werden muss, um die Inflation zu verringern, riskiert man eine Rezession, wenn man sie zu weit anzieht. Das ist der Drahtseilakt, den die Fed zu meistern versucht.

Leider stieg die Inflation so stark an, dass die Wirtschaft nach den gängigen Prognosen bis hin zur Rezession schrumpfen wird. Wir haben bereits erlebt, wie das Vereinigte Königreich im wirtschaftlichen Chaos versank und Europa mit dem russischen Krieg in der Ukraine (und der damit einhergehenden Energiekrise) zu kämpfen hatte. Diese Faktoren haben zu Vorhersagen geführt, dass die Wirtschaft schrumpfen wird und die Hauspreise mitziehen werden.

Die Hypothekenzinsen sind in die Höhe geschossen

Natürlich gibt es etwas viel Direkteres, das zu Prognosen fallender Hauspreise führt, und das sind die alles entscheidenden Hypothekenzinsen.

Die Zinserhöhungen der Zentralbanken wirken sich stark auf die Hypothekenzahlungen aus. Die folgende Grafik zeigt, wie schnell die Hypothekenzinsen in die Höhe geschossen sind und auf den höchsten Stand seit 2002 gestiegen sind, bevor sie leicht zurückgegangen sind, aber immer noch 6,5 % betragen, verglichen mit fast 2,5 % Anfang 2021. Ein derartiger Sprung treibt die Hypothekenzahlungen von Hausbesitzern in die Höhe (Wortspiel beabsichtigt, ich verspreche es).

Während die US-Notenbank mit ihren Zinserhöhungen vorangegangen ist, wurden die Zinssätze rund um den Globus angehoben. Dennoch ist es wichtig, den Markt als Ganzes zu betrachten. Es gibt heute bei weitem nicht mehr so viele nur verzinsliche Hypotheken auf dem Markt wie in den vergangenen Jahren. Darüber hinaus wirken sich die steigenden Zinssätze am stärksten auf Hypotheken mit variablem Zinssatz aus, die in den Industrieländern erheblich gesunken sind, wie die folgende Grafik der FT zeigt.

Das ist nicht 2008

Trotzdem lässt sich nicht bestreiten, dass die Hypothekenzinsen die Nachfrage beeinflussen werden – und haben. Aber jede Extrapolation früherer Rückzugs- oder Krisenphasen ist meiner Meinung nach naiv.

Es gibt viele erschreckende Schlagzeilen, die vor großen Zusammenbrüchen warnen, die zweifellos teilweise durch die PTBS, die so viele nach dem großen Finanzcrash (GFC) haben, angeheizt werden. Dabei handelte es sich jedoch um einen schwarzen Schwan, der durch Fahrlässigkeit auf dem Immobilienmarkt ausgelöst wurde, und zwar durch eine erschreckende Subprime-Hypothekenkrise.

Heute ist das Umfeld völlig anders. Ein durch die Subprime-Krise ausgelöster Zusammenbruch dieses Ausmaßes ist nur schwer vorstellbar, da die Schwachstellen überdeckt wurden. Hinzu kommt, dass die Banken seit dem GFC einer strengeren Regulierung unterworfen sind und ihre erforderlichen Eigenkapitalquoten erheblich gestiegen sind. Dies hat zu einem wesentlich gesünderen und besser kapitalisierten Bankensystem geführt. Vergessen wir nicht, dass die beispiellose Krise von 2008 und die anschließende Delle im Immobilienmarkt durch das von Lehman Brothers und der übrigen Bankenbande verursachte Chaos noch massiv verschärft wurden.

Hinzu kommt, dass wir von einem höheren Niveau ausgehen. Ich werde ein Schaubild aus meiner letzten Analyse zum Wohnungsbau wiederverwenden, das ein hypothetisches Bild eines 25%igen Rückgangs der Hauspreise in diesem Quartal in den USA zeichnet. Es klingt nicht ganz so bedrohlich, wenn man es so formuliert: “Der Immobilienmarkt könnte auf den niedrigsten Stand seit zwei Jahren fallen“, oder?

Die obige Grafik wäre jedoch der ultimative Negativfall. Ein Rückgang um 25 % hätte katastrophale Auswirkungen, und das oben beschriebene Szenario würde wahrscheinlich dazu führen, dass der Aktienmarkt zusammen mit der übrigen Wirtschaft einen erheblichen Rückschlag erleidet.

Aber ich verwende die Grafik, um zu zeigen, wie stark die Hauspreise in so kurzer Zeit gestiegen sind. Der durchschnittliche Verkaufspreis eines Hauses lag im April 2020 bei 322.000 $. Etwas mehr als zwei Jahre später lag er bei 455.000 $ – das ist ein Anstieg von 41 %. Warum sollte man eine Memecoin statt eines Hauses kaufen?

Die Hauspreise könnten noch fallen

Ich glaube, dass die Daten und historischen Muster zeigen, dass die Immobilienpreise einfach nicht auf das Niveau fallen können, das diese extrem pessimistischen Szenarien vorhersagen. Sicherlich erwarte ich eine gewisse Schwäche, aber vor allem in den Großstädten gibt es eine Flut von Wohnungsnachfragen und nicht genug Angebot, um sie zu befriedigen.

Wenn man bedenkt, dass das Umfeld heute gesünder ist – sowohl in Bezug auf die Kapitalisierung der Banken als auch auf die Verschuldung der privaten Haushalte – und der Arbeitsmarkt trotz steigender Zinssätze widerstandsfähig geblieben ist, sollten die Immobilienpreise besser in der Lage sein, einer Rezession zu widerstehen.

Beim großen Finanzcrash von 2008 fielen die Immobilienpreise in einigen der am stärksten betroffenen Industrieländer um 15 % bis 20 %. Da sich das System heute so sehr verändert hat, fällt es mir schwer zu glauben, dass wir das Umfeld haben, um diesen Rückgang zu erreichen.

Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass es mehrere Faktoren gibt, die nicht nur auf eine Verlangsamung des Wohnungsbaus, sondern auf einen Rückgang hindeuten – nur nicht in diesem Ausmaß. Das Verhältnis von Eigenheimpreis zu Einkommen ist nicht besonders hübsch, während die Erschwinglichkeit sogar noch niedriger ist als 2008.

Die Gründe für den Pessimismus liegen auf der Hand. Der Wohnungsmarkt hat bereits Anzeichen einer Abschwächung gezeigt, wenn auch nur in geringem Maße. Aber wir befinden uns nicht in demselben Umfeld wie 2008, und ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes, insbesondere in beliebten Gegenden und Großstädten, ist schwer vorstellbar.

Doch angesichts der nach wie vor grassierenden Inflation (trotz optimistischerer Daten im letzten Monat), des Krieges in Europa und der hohen Zinssätze gibt es nach wie vor unzählige negative Variablen. Die meisten gehen davon aus, dass zumindest eine leichte Rezession unvermeidlich ist. Wie auch immer, es gibt eine Fülle von Unsicherheiten und eine schwierige Zeit für die Wirtschaft, egal wie man es dreht und wendet.